søndag 3. mars 2013

Startlån og boligboble

I en kronikk i Dagens Næringsliv 22. februar med overskriften "Rødgrønn boligboble" skrev Christopher Rødsten en glimrende kronikk om hvordan selv den mest velmente støtteordning kan gi det motsatte resultatet av det man hadde tenkt seg. Rødsten skriver:

"I USA kalte de det subprime, i Norge kaller vi det startlån. Startlån finansierte ifjor kanskje hvert tiende boligkjøp i prisklassen opp til 3,5 millioner i Oslo. Ikke rart prisene stiger. Politikere og økonomer mener vi har for høye boligpriser. Samtidig er det nesten stille om hvordan den rødgrønne regjeringen bruker milliarder på å pumpe opp boligprisene og øke gjeldsbyrden for dem jeg her for enkelthets skyld kaller «de nest fattigste»."

For å dempe prisveksten på boliger og begrense bankenes mulighet til å låne ut penger til folk som kan få problemer med å betale tilbake, innførte regjeringen for en tid tilbake et krav om at man bare kan låne 85 prosent av boligens verdi fra banken. Resten av pengene må man skaffe selv. Da skulle man tro at regjeringen fikk til en slags "kindereggeffekt", tre gode ting på en gang; 1) dempet prisvekst på boliger, 2)  låntakere som ikke får låne mer penger enn de klarer å betale tilbake og 3) banker som ikke går konkurs fordi kundene deres ikke klarer å betale tilbake boliglånet. Tilsynelatende en bra oppskrift.

Men så enkelt er det dessverre ikke. Samtidig som regjeringen har strammet inn de private bankenes mulighet til å gi lån, har det vært en eksplosjon i startlån fra Husbanken, lån som skal gå til spesielt vanskeligstilte. I 2011 har det vært bevilget startlån for 7,5 milliarder kroner, og i følge ulike medieoppslag har halvparten av dem som har mottatt lån tjent over kr 400 000. Flere tjente over en million. Startlån utgjorde i 2011 4,7 prosent av alle boliglån i Norge. 12 512 personer mottok slike lån i 2011 og tre av fire låntakere har ikke egenkapital. Dagens Næringsliv 23. februar anslår at startlån finansierer så mye som 20 prosent av alle omsatte boliger i prisklassen 1-3 millioner kroner. 

Men det mest interessante med startlånene, slik de nå virker, er at de bidrar til det stikk motsatte av "kindereggeffekten" regjeringen ønsker, på alle tre punkter: For det første er omfanget av startlån så stort og subsidiene såpass kraftige at de presser boligprisene oppover. Det hjelper ikke at regjeringen sier at den vil begrense prisveksten på boliger når den selv sitter med en ordning som bidrar til at boligprisene stiger kraftig. 

For det andre er det ingen krav til egenkapital når du får startlån. Når 3 av 4 ikke har egenkapital og det samtidig er en prisvekst på boliger, øker sannsynligheten for at noen havner i en alvorlig gjeldskrise, Nettopp det regjeringen skulle unngå ved å innføre strengere krav til egenkapital ved boliglån. Det er neppe mer moralsk at staten selv produserer flere gjeldsofre enn at bankene gjør det.

For det tredje er det grunn til å være bekymret for at norske kommuner kan bli påført store tap, spesielt hvis boligprisene begynner å falle. I følge Dagens Næringsliv 26. februar er risikoen i disse lånepakkene til Husbanken fordelt slik:

"I følge forskriftene for startlån har kommunene ansvar for de første 25 prosentene av tapene. Først det overskytende  tapet tar staten seg av. Fordi kommunene ikke kan ta seg betalt for annet enn saksbehandling fra låntakerne, kan kommunene heller ikke bygge seg opp noen reserver til å dekke tap den dagen konjunkturene snur, antallet som trenger kommunal hjelp vokser og krisen rammer lokalsamfunnet."

Man skal naturligvis ikke svartmale, men når det til nå er blitt lånt ut 36,1 milliarder kroner som startlån til boligkjøpere som stort sett ikke har egenkapital, og ikke har hatt mulighet for å få vanlig boliglån i en bank, er det grunn til å følge med. Og fordi mange av disse etter å ha fått innvilget startlån har fått lån i en privat bank, er det fare for at tapene kan spre seg dersom kunder begynner å få betalingsproblemer. Det paradoksale er at regjeringens politikk for å hindre at dette skal skje, med strengere egenkapitalkrav for bankenes boliglån og en kraftig vekst i startlånsordningen i kommunene, er det som blåser opp boblen.