torsdag 9. april 2015

Eiendom i kunnskapsøkonomier

Forrige ukes The Economist har en fascinerende og leseverdig briefing om "The paradox of soil", om bolig- og eiendomsprisers effekt på økonomi og produktivitet. Man skulle kanskje tro at sted betyr mindre i en global kunnskapsøkonomi, men alt tyder på at selv om avstand blir mindre viktig så blir sted viktigere. Det har konsekvenser for bolig- og eiendomspriser.

The Economist tar utgangspunkt i 1700-tallet der datidens fremtredende økonomer tildelte eiendom en helt sentral betydning. Adam Smith beskrev hvordan eiendom sammen med arbeid og kapital er de tre produksjonsfaktorene som skaper overskuddet. Og Thomas Malthus beskrev hvordan befolkningsveksten ville skape en matvarekatastrofe på grunn av økende knapphet dyrkbar jord.

Verdens økonomiske og teknologiske historie siden den gang har i stor grad handlet om å komme seg rundt dette problemet til Malthus. The Economist skriver:

"Instead of succumbing to catastrophe Western countries found ways to work around land’s scarcity, some of them ingenious—skyscrapers, artificial fertiliser, railways, suburbs—and some nefarious—dispossessing the oppressed and colonised. Improved transport allowed land farther off to do the work that land close at hand had done before, whether by producing crops half way round the world or housing workers out in the suburbs. High productivity allowed more food to be grown on fewer farms. The value of land relative to GDP fell remorselessly. By the second half of the 20th century land was sufficiently marginalised in rich-world economies that it scarcely registered in economics textbooks."

Med dagens metoder for å produsere mat, utvikle storbyer og bygge transportsystemer er det ikke knapphet på areal i verden generelt, skriver The Economist. Mange steder kunne det fint bodd mange flere. Likevel har eiendomspriser skutt i været og eiendoms plass i økonomien har økt i betydning i igjen de siste årene. Det er ikke fordi deter plassmangel i verden, men fordi det er for trangt om plassen enkelte steder, og da særlig i en del store byer,

Artikkelen i The Economist beskriver hvorfor folk i økende grad flytter til byene, hvorfor høye eiendomspriser er problematisk for produktiviteten og hva det er mulig å gjør med det. En interessant hovedhypotese er at det er nær sammenheng mellom høyere eiendomspriser og en økonomi der veksten er drevet av kunnskapsintensiv tjenesteproduksjon.. The Economist skriver:

"Top cities became hotbeds of innovative activity against which other places could not easily compete. The people clustered together boosted each others’ employment opportunities and potential income. From Bangalore to Austin, Milan to Paris, land became a scarce and precious resource as a result; the economic potential of a hectare of a rural Kentucky county is dramatically lower than that of a hectare in Silicon Valley’s Santa Clara county. And there is only so much of Santa Clara to go around."

At dette er et problem for den enkelte som trenger bolig og må ta opp større lån er opplagt. Men er det også et problem for samfunnet? Ja, mener The Economist og peker på at det i en velfungerende økonomi er slik at produktiviteten øker når det er mobilitet i arbeidsmarkedet. Ansatte bytter jobb fra lav-produktive bedrifter og -bransjer til mer høyproduktive bedrifter og bransjer fordi disse betaler bedre. Dette skjer ikke bare lokalt, men også ved at folk flytter mellom byer og til steder der det er flere kunnskapsintensive og høyproduktive bedrifter som betaler godt. Men høye boligpriser forstyrrer dette bildet. Hvis lønnsgevinsten hver enkelt får ved å bytte jobb spises opp av høyere bokostnader vil det være et sterkt insentiv for at mange heller blir i en dårligere betalt jobb, noe samfunnet som helhet taper på. Dessuten er det uheldig dersom verdiskapingsgevinsten som oppstår i en dynamisk kunnskapsøkonomi spises opp av en sektor der det ikke er innovasjon og produktivitetsvekst, men ressursknapphet som skaper gevinstene.

Hva er det mulig å gjøre for at prisene ikke skal ta av? Det handler først og fremst om å utforme lover, regelverk og praktisering av plan- og byggebestemmelser slik at det ikke blir for dyrt eller tar for lang tid å bygge boliger til en akseptabel pris. Og slik at det hele tiden kommer nye boliger på markedet som kan møte etterspørselen. Dessuten handler det om å å ta politiske beslutninger om effektive transportsystemer og sørge for å at det da legges til rette for å bygge mest der den nye kollektivinfrastrukturen kommer. Dette er ting vi nå er i gang med i Norge og som vil bidra til at vi vil stå bedre rustet til å møte vekstutfordringene.