Oversikt over eierskap til fast eiendom i Norge

Hvem eier selskaper og fast eiendom i Norge? Kartverket og Skatteetaten presenterte i juni en ny konseptvalgsutredning (KVU) som beskriver tre ulike alternativer for hvordan vi kan få bedre oversikt over eierskap til fast eiendom, etter at det i desember i fjor kom en tilsvarende KVU om eierskapsopplysninger til aksjer.

Hva er problemet?

Problemet med manglende oversikt over eierskap i til selskaper og fast eiendom har vært grundig omtalt i Dagens Næringsliv, som i flere omganger har hatt gode artikler om  de negative virkningene av at vi ikke har god nok oversikt. DNs samleside "Hvem eier Norge" omtaler en rekke eksempler på samfunnskadelige virkninger for nasjonal sikkerhet, at det åpner for økonomisk kriminalitet og hvordan det gjøre det lettere å unndra skatt og bryte habilitetesregler. Både tillit, sikkerhet og økonomi lider.

Så er det jo naturultigvis slik at vi ikke er helt uten oversikt over slike ting i Norge. Vi har gode registre for mange ting, også eierskap, og vi har lover og regler om hva det skal rapporters om og hva det skal gis innsyn i. Problemet når det gjelder både selskaper og eiendommer er at det har vært for lett å unngå å opplyse om reelle eierskap og for vanskelig å få tak i opplysningene. Dels fordi informasjonen i offentlige registre er ufullstendig eller direkte feil. Og dels fordi selv om den den finnes, kan det være spredt på flere datakilder, og ikke lett å få tak i for dem som trenger den, eller som trenger å sammenstille den med annen informasjon som finnes i andre registre og å få et helhetlig bilde.

Ting tar tid

Nå er det heldigvis ikke slik at myndighetene som er satt til ha oversikt, og som er satt til å ivareta rikets sikkerhet, kriminalitetsbekjempelse, skatteinnkreving, offentlige planprosesser og andre viktige formål er fornøyd med tingenes tilstand. De ansvarlige etatene har over lengre tid etterlyst tiltak i form av bedre reguleringer og bedre digitale løsninger for å få nødvenig oversikt over eierskap. Skatteetaten, Brønnøysundregistrene og Kartverket har til og med skrevet kronikker og sendt pressemeldinger sammen og etterlyst handling fra sine tre eierdepartementer.

Slike prosesser går ikke nødvnedigvis kjempefort når det handler om både tekniske løsninger, lovverk  og penger på budsjetter. Det er dessuten komplekse ansvarsforhold, og endringer berører mange. Men arbeidet er i gang og i januar skrev jeg her på bloggen om "Fire tiltak får åpenhet om eierskap" der to tiltak som gjelder åpenhet om eierskap i selskaper er gjennomført og et tredje er i prosess. Når det gjelder oversikt over eierskap til fast eiendom har vi ventet på en konseptvalgutredning (KVU) fra Kartverket for å komme videre. Det er denne som nå er klar og som ble overlevert til kommunalminister Kjersti Stenseng i juni. Skatteetaten og Kartverket står bak anbefalingen som er gitt, og vi få håpe at  det etter en høring, og en ekstern kvalitetssikring (KS1), blir fulgt opp raskt med et forprosjekt.

Hva er problemet? Utredningsinstruksens første spørsmål

I tråd med utredningsinstruksen beskriver konseptvalgsutredningen hva problemet er, før det går videre og vurderer noen ulike måter å løse det på. Problemet beskrives slik:

"Selv om Norge har godt etablerte offentlige eiendomsregistre som inneholder opplysninger om eierskap til fast eiendom, dekker ikke eksisterende ordninger i tilstrekkelig grad dagens behov, særlig med tanke på ivaretakelse av nasjonale sikkerhetsbehov og effektiv bekjempelse av økonomisk kriminalitet. Dagens løsninger dekker heller ikke nye behov som dukker opp. Dette begrenser myndighetenes mulighet til å forebygge og bekjempe økonomisk kriminalitet, som hvitvasking og skatteunndragelse, og svekker evnen til å beskytte nasjonale sikkerhetsinteresser."

Når det gjelder dagens registres egenskaper og funksjonalitet, sier KVUen at det er ganske mangelfullt sett i lys av dagens behov for informasjon:

"I dag er det flere ulike og spredte kilder til opplysninger om eierskap til fast eiendom. Det er ingen felles, autoritativ kilde som eierskapsopplysninger kan hentes fra. Regelverk og definisjoner knyttet til eierskaps- og eiendomsområdet varierer på tvers av kildene. De viktigste kildene til opplysninger om eierskap til fast eiendom er grunnboken, matrikkelen og Skatteetatens eiendomsregister for opplysninger om eierskap til fast eiendom for skatteformål. Ingen av disse gir full oversikt over faktisk eierskap."

Eierskapsinformasjon til eiendom er altså en ganske kompleks saus av flere datakilder, blant annet i form av tre nasjonale registre, som er lagt for ulike formål og, selv om de utveksler opplysninger med hverandre, er etablert for ulike formål og også har til dels ulike definisjoner av sentrale begreper. For eksempel er begrepet "eiendom" definert på ulike måter.

Matrikkel, grunnbok og tinglysing

De to sentrale registrene der det finnes informasjon om eiendommer og eierskap til eiendommer heter matrikkelen og grunnboken. Matrikkelen er en nasjonal fellesløsning som inneholder de offisielle opplysningene om eiendomsgrenser, arealer, bygninger, boenheter og adresser, og skal inneholde opplysninger om den enkelte eiendom som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eiendom. 

Grunnboken er et register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom, og andeler i borettslag. Endringer i grunnboken foregår gjennom en tinglysning, som innebærer registrering av opplysninger i grunnboken og gir rettsvern for å sikre rettigheter i fast eiendom og borettslagsandeler. En helt sentral problemstilling i arbeidet med å få bedre oversikt over eierskap til eiendom, er at tinglysning ikke er obligatorisk i Norge. Det gjør at informasjon i grunnboken om eierskskap og eierskifter ikke trenger å være korrekt, og at det finnes andre reelle eiere enn det som fremkommer av grunnboken. KVUen sier at:

"Tinglysing er frivillig i Norge, både når det gjelder erverv av eiendomsrett og andre begrensede rettigheter i fast eiendom. Siden det er frivillig å tinglyse, inneholder grunnboken kun opplysninger om de rettighetene partene har valgt å tinglyse. At en person er registrert som tinglyst eier av en fast eiendom eller rettighet i grunnboken er altså ikke ensbetydende med at vedkommende også er reell eier."

110 000 døde eiere 

KVUen lister også opp noen tall og noen anslag om hvor mye feil det er snakk om. Av 3 380 000 matrikkelenheter totalt i Norge, er det for eksempel slik at 110 000 matrikkeleheter har eiere som i folkeregisteret er døde. 26 000 hjemmelshavere har andre statuser enn bosatte eller døde. Hele 500 000 enheter er registrert på et organisasjonsnummer og ikke på person, og av disse er 11 000 knyttet til selskaper som er slettet i andre registre. I Skatteetatens eiendomsregister er om lag 165 000 eiendommer registrert uten eier og omtrent 60 000 eiendommer registrert på eier som er død

Kunne vi løse problemet ved å innføre obligatorisk tinglysning i Norge? Det har jo vært luftet i den politiske debatten som en slags mirakeloppskrift som løser alt, men KVUen slår fast at det ikke er slik, av flere grunner. Ikke alle eierformer lar seg tinglyse, for eksempel 30 000 aksjeleiligheter, men også fremvoksende ordninger med "leie-til-eie". Det samme gjelder kontraktsforhold i boliger som er under oppføring, men ikke ferdige. I private skifter etter dødsfall unnlater man ofte å tinglyse ererskifte, kanskje på grunn av manglende kunnskap om at det ikke skjer automatisk.

Og så er det noen ganger slik at eiere ikke ønsker å tinglyse, for eksempel for å unngå å betale en høy dokumentavgift, eller fordi noen rett og slett ønsker å holde eierskapet skjult. Her er KVUen opptatt av av tilltak som skal iverksettes ikke først og fremst må skape problemer og nye utgifter for alle andre, mens de som vil skjule noe fortsatt vil slipper unna. Derfor er det ikke foreslått å innføre obligatorisk tinglysning generelt i noen av de tre konseptene, men i stedet en kombinasjon av tiltak for å øke tinglysingsandelen og, i konsept 2 og 3, noen nye registreringsplikter for eierskap til fast eiendom.

Tre alternative registerkonsepter 

Etter at rapporten, i tråd med utredningsinstruksens første spørsmål, har beskrevet problemet, må den besvare utredningsinstruksens andre spørsmål, som lyder "Hvilke tiltak er relevante?". Det gjør denne KVUen på en bra måte ved å beskrive tre relativt ulike konsepter for hvordan problemet med mangelfull eierskapsinformasjon kan løses, og sammenligner dem med et "nullalternativ" som handler om å ikke gjøre noe nytt. 

Jeg skal ikke gå dypt inn i de tilhørende samfunnsøkonomiske analysene, der noen virkninger (særlig beregninger av spart tid) er prissatt, mens mange av de viktigste andre effektene, som nasjonal sikkerhet, skattebetaling og kriminalitetsforebygging, ikke er prissatt. Man antyder imidlertid at det kan være snakk om svært store gevinster, også økonomisk, og det ligger til grunn for at det er det dyreste og mest omfattende alternativet som blir anbefalt fulgt opp. For å ta de tre konseptbeskrivelsene i tur og orden. Det første kalles "Forbedret grunnbok"

"Konsept 1 forbedrer dagens grunnbok ved å øke samsvaret mellom tinglyst og reell eier gjennom opprydding, kvalitetskontroll og økt digitalisering. Det innebærer ingen nye registreringsplikter, men benytter eksisterende matrikkelfunksjoner for bedre kobling mellom eiendom og formuesobjekter, som særlig forenkler Skatteetatens arbeid."

Konsept 1 har lave investerings og driftskostnader enn de to andre og handler vel først og fremst om en ryddejobb i dagens løsninger, men ikke nye digitale systemer. Her vblir det heller ikke noen gevinster knyttet til kriminalitetsbekjempelse eller økt nasjonal sikkerhet. Noe tilsbesparelser og noe økt skatteproveny vil det imidlertid  komme.

Konsept 2 handler om å lage en overbygning over dagens fragmenterte datakilder i en felles portalløsning, og omtales som "Deling av eierskapsopplysninger"

"Konsept 2 innfører en felles portal som gir samlet tilgang til eierskapsopplysninger fra desentraliserte registre, som fortsatt forvaltes av ulike aktører. Portalen samler, men registrerer ikke data selv. Matrikkelen utvides til å inkludere formuesobjekter som ikke er matrikkelenheter, samtidig som Skatteetaten avvikler sitt register over objekter i fast eiendom. Det legges opp til høy grad av standardisering for eiendomsobjekter, men lav standardisering for eiere og relasjoner. Ingen nye registreringsplikter innføres sentralt, men rapporteringsplikter kan innføres lokalt i de desentrale registrene."

Her er det beskrevet noen langt større gevinster på flere områder, ikke minst når det gjelder tidsbesparelsesr og når det gjelder å bekjempe økonomisk kriminalitet, rett og slett fordi det oppnås en samlet tilgang til verdifull informasjon som også kan fremstilles i sammenheng.

Men de største gevinstene kommer i den løsningen som beskrives i konsept 3 der den viktigste nyskapningen er et nytt sentralt og standardisert eiendomsregister med entydige definisjoner og identifikatorer. Konseptet har fått navnet "Sentralisert eierskapsregistering"

"Konsept 3 innfører et sentralisert eiendomsregister som samler og standardiserer eierskap og roller til fast eiendom på ett sted. Både objekter og relasjoner får entydige definisjoner og identifikatorer. Matrikkelen utvides til å omfatte formuesobjekter som ikke er matrikkelenheter, og det er blant annet mulig å registrere kontraktsposisjoner og eiendomstransaksjoner der det tidligere ble brukt blankoskjøter. Det innføres registreringsplikt for eierskap og overdragelser. Rapportering av formuesobjekter til Skatteetaten erstattes av registrering i det sentrale registeret."

Noen av de viktigste tilleggsgevinstene i dette konseptet, som kommer på toppen av det som også ligger i konsept 2, er den fleksibilitetet og det verdibidraget andre kan dra nytte av når ting informasjon blir standardisert og samlet. Da kan man sette den sammen med annen informasjon, for eksempel hos private aktører i finans- og eiendomsbransjene, og få virkelig verdiøkende nye tjenester. 

Blir det noe av?

Rapporten gir en overbevisende argumentasjon både når det gjelder behovet for en modernising av eierskapsoversikten til fast eiendom, og hvorfor konsept 3 er bedre enn konsept 2. Men blir det noe av?

Det store utfordringen for slike store offentlige digitaliseringsprosjekter er sannsynligivs at vi har et betydelig etterslep når det gjelder digitale systemer i mange sektorer og etater. Forsvaret skal investere milliarder i datasentre, ERP-system og sikre plattformer. Politiet er blitt analysert av Riksrevisjonen som peker på at de henger langt etter på blant annet digitale systemer for straffesakskjeden og for personellstyring. DSB skal investere i et nytt nød- og beredskapsnett. Og både Skatteetaten og Kartverket har flere andre behov enn digitale systemer for eiendomsinformasjon, blant annet er det et stort teknologisk etterslep og store behov når det gjelder de digitale fellesløsningene for kartdata.

Gode og samfunnsøkonomisk lønnsomme prosjekter havner i kø, og blir utsatt, selv om de er samfunnsøkonomisk lønnsomme. Det mangler gode prioriteringsmekanismer på tvers av sektorene og i praksis konkurrerer disse digitaliseringsprosjekter like mye mot andre formål egen sektor som de konkurrerer mot andre digitaliseringsprosjekter. Og fordi mange slike tverrektorielle digitaliseringsprosjekter skaper større gevinster utenfor egen virksomhet enn i egen virksomehet, der kostnadene ligger, er det fristende å prioritere helt andre formål enn digitale fellesløsninger.